אפקט המטרו: מדוע מתחם פריימן בראשון לציון מסומן כהשקעה האסטרטגית של העשור הקרוב?

עם שתי תחנות מטרו מתוכננות, חיבור ישיר לצירי תנועה ראשיים ותוכנית ענק של 6,500 יחידות דיור – הצפון החדש של ראשון לציון משנה את כללי המשחק. המשקיעים שמבינים לאן נושבת הרוח התכנונית, כבר תופסים עמדות במתחם שעתיד להפוך ללב הפועם החדש של גוש דן

במשך שנים, נדל"ן בישראל נמדד בפרמטרים של "קרבה לים" או "מרחק מתל אביב". אולם, בשנים האחרונות נכנס למשוואה משתנה חדש ודומיננטי שמשנה את מפות הביקוש: הסמיכות להסעת המונים, ובפרט לפרויקט המטרו הלאומי. בראשון לציון, העיר הרביעית בגודלה בישראל, השינוי הזה מתממש בצורה המובהקת ביותר במתחם אחד ספציפי – מתחם פריימן, הידוע גם בשם "אנ"מ צפוני" או "רובע הפארק הצפוני".

בעוד מחירי הדירות בשכונות המבוססות של ראשון לציון, כמו נרקיסים ונוריות, כבר חצו רף גבוה המקשה על משקיעים להיכנס לשוק, מתחם פריימן מציג אלטרנטיבה שונה: כניסה להשקעה בשלב הקרקע, רגע לפני שהדחפורים משנים את קו הרקיע.

המיקום שמשנה את כללי המשחק

החוזקה המרכזית של מתחם פריימן היא הנגישות הפנומנלית שלו. המתחם ממוקם בנקודת מפגש אסטרטגית בין כביש 44 לכביש 412, בסמוך למחנה צריפין המתפנה. אך הבשורה האמיתית טמונה מתחת לפני הקרקע: המתחם עתיד ליהנות משירות של שתי תחנות מטרו בקו M1 – הקו המרכזי והעמוס ביותר של הרכבת התחתית העתידית, שיחבר את ראשון לציון ישירות למרכזי התעסוקה של תל אביב והרצליה בתוך דקות ספורות.

מחקרים גלובליים על שוקי נדל"ן בערים כמו לונדון, ניו יורק ופריז הוכיחו בעקביות: נכסים הממוקמים ברדיוס הליכה מתחנות מטרו נהנים מעליית ערך עודפת של 15%-20% בהשוואה לנכסים דומים ללא נגישות כזו. המשקיעים במתחם פריימן למעשה מהמרים "על בטוח" – על התשתית הלאומית החשובה ביותר המוקמת כיום בישראל.

תמונה: אופטימל אינווסט

מספרים שמדברים בעד עצמם

התוכנית המקודמת למתחם, המוכרת בשם רובע הפארק הצפוני, היא מהשאפתניות שנראו באזור המרכז. מדובר על היקף בינוי של כ-6,500 יחידות דיור, שייבנו בתמהיל מגוון הכולל מגדלים בני 20 קומות לצד בנייה מרקמית נמוכה יותר.

אך מעבר למגורים, התכנון שם דגש על איכות חיים אורבנית מתקדמת. כ-560,000 מ"ר מוקצים לשטחי תעסוקה ומסחר, שיתרכזו לאורך "רחוב עירוני" ראשי, בדומה לרחוב אבן גבירול בתל אביב. גולת הכותרת היא הפארק המטרופוליני הענק, המשתרע על פני כ-1,000 דונם וכולל אגם אקולוגי, מתקני ספורט וריאות ירוקות. השילוב הזה – מגורים, עבודה ופנאי במתחם אחד – הוא המודל המנצח של תכנון ערים במאה ה-21.

המסלול המהיר של הותמ"ל

אחד החששות המרכזיים של משקיעי קרקעות הוא התמשכות ההליכים הבירוקרטיים. במקרה של מתחם פריימן, המדינה עצמה פועלת להסרת החסמים. התוכנית (תמ"ל 3015) הוכרזה כמתחם מועדף לדיור ומקודמת בוותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור). משמעות הדבר היא לוחות זמנים מקוצרים וקשיחים המעוגנים בחוק, במטרה להביא לאישור התוכנית בזמן שיא.

יתרה מכך, התוכנית מנוהלת בשיתוף פעולה הדוק בין עיריית ראשון לציון לבין חברת "דירה להשכיר" הממשלתית. מעורבות זו של גופים ממשלתיים ועירוניים חזקים מעניקה למשקיעים רשת ביטחון ותחושת ודאות גבוהה לגבי מימוש הפרויקט.

חלון ההזדמנויות הכלכלי

אנליזה של מחירי הקרקע באזור מלמדת על פער משמעותי ("ארביטראז'") בין מחיר הקרקע הנוכחי לבין שוויה הצפוי בעת זמינות לבנייה. בעוד שבשכונות הסמוכות (כמו צריפין המופשרת) מחירי הקרקע כבר משקפים את מלוא הפוטנציאל, במתחם פריימן המחירים עדיין נמצאים בשלב ה"פריסייל".

חברת אופטימל אינווסט, המלווה משקיעים במתחם, מזהה התעוררות גדולה בביקושים בחודשים האחרונים, במיוחד לאור ההתקדמות בהליכי הותמ"ל והכרזות הממשלה על קידום המטרו. ההבנה היא שמי שרוכש זכויות היום, נהנה מפוטנציאל השבחה כפול: הן מעצם שינוי הייעוד מחקלאי למגורים, והן מהשפעת המטרו על ערך הנכס הסופי.

לסיכום, מתחם פריימן בראשון לציון מייצג את הדור הבא של השקעות הנדל"ן בישראל: לא עוד הימור עיוור על קרקע חקלאית מרוחקת, אלא השקעה מבוססת תכנון, הנתמכת על ידי תשתיות לאומיות ומקודמת במסלולים ממשלתיים מהירים. עבור המשקיע הסבלני, זו עשויה להיות אחת ההזדמנויות האחרונות להצטרף להצלחה של ראשון לציון במחיר שפוי.

הקרקע אינה זמינה לבנייה.